Pro e Contro della Cedolare Secca

La cedolare secca è una nuova imposta che presenta svariati vantaggi per il contribuente ma che al tempo stesso presenta anche degli svantaggi. Il passaggio al nuovo sistema perciò deve essere ben ponderato una volta verificata la reale convenienza e dopo aver soppesato tutti i pro e i contro. Non tutti i contribuenti possono, infatti, ottenere realmente un risparmio dal passaggio a questo nuovo sistema. Vediamo dunque in concreto quali sono gli effetti positivi e negativi.

VANTAGGI

Il prelievo con aliquota fissa sostituisce diverse imposte, quali:

o      IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche) applicata al reddito da locazione

o      addizionali comunali e regionali sull’IRPEF

o      imposta di registro per tutta la durata del contratto

o      l’imposta di bollo per la registrazione del contratto

o      l’imposta di registro e di bollo per le risoluzioni ed eventuali proroghe di contratto che ricadono nell’annualità in cui vige il regime della cedolare secca.

SVANTAGGI

Chi accetta la cedolare, qualunque sia il tipo di contratto, rinuncia agli aggiornamenti del canone, anche a quelli da adeguamento all’inflazione, previsti dall’indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati. La rinuncia è obbligatoria in qualunque situazione, anche in caso di aggiornamenti del canone concordati preventivamente al momento della sottoscrizione del contratto, o anche nel caso in cui il locatore abbia sostenuto eventuali spese di ristrutturazione dell’abitazione.

In generale qualora siano state già versate l’imposta di registro e di bollo, queste non sono rimborsabili, neppure quelle associate alle proroghe o alle risoluzioni di contratto.

Per di più il reddito da locazione eventualmente soggetto all’imposta sostitutiva, deve essere comunque considerato, qualora si effettui il calcolo del reddito complessivo per il riconoscimento di detrazioni, deduzioni o altri benefici, nonché per il calcolo dell’ISEE (Indicatore della situazione economica equivalente). Il contribuente, inoltre, potrebbe non beneficiare più del credito di imposta concesso attraverso le detrazioni sull’IRPEF (55% o 36%). Alcune detrazioni, infatti, non si applicano sull’imposta della cedolare ma solo sulla tassazione IRPEF, per tale ragione è possibile che quest’ultima, senza la componente di reddito derivante dagli affitti, non sia sufficientemente elevata da permettere al contribuente di usufruire di tutto il credito di imposta.

Infine, un altro svantaggio pesante cui si va in contro cambiando sistema di tassazione è che, a differenza del sistema ordinario secondo il quale la base imponibile è costituita dal canone annuo detratto di una percentuale forfettaria (del 15% per i contratti a canone libero e del 40,5% per i contratti a canone concordato), il sistema della cedolare secca considera come base imponibile l’intero canone annuo, senza alcuna riduzione forfettaria.

Alla luce di quanto visto è bene valutare la reale convenienza, nell’effettuare il passaggio al nuovo regime, considerando il livello del proprio reddito, la tipologia di contratto pattuito, eventuali imposte di bollo e registro già versate nonché detrazioni o altre riduzioni a cui non si ha più diritto.

Di seguito si riporta uno schema che permette di valutare la convenienza, basta semplicemente considerare le aliquote a cui si è soggetti nel caso di sistema ordinario di seguito indicate:

  • IRPEF = X1
  • Addizionale Regionale e Comunale = X2
  • Imposta di Registro = X3

Poiché con il vecchio regime in caso di contratti a canone libero si ha diritto ad una riduzione forfettaria del 15% e in caso di  contratti a canone concordato del 40,5%, è opportuno capire se la somma delle aliquote che è necessario pagare in caso di regime ordinario ridotte del 15% e del 40,5%, rispettivamente in caso di contratti a canone libero e a canone concordato, siano maggiori o minori dell’aliquota secca.

Canone libero

Canone concordato

Vecchio regime – 15%

Vecchio regime – 40,5%

X1’ = X1 – 15%X1 = 85% X1

X2’ = X2 – 15%X2 = 85% X2

X3’ = X3 – 15%X3 = 85% X3

X1’ = X1 – 15%X1 = 59,5% X1

X2’ = X2 – 15%X2 = 59,5% X2

X3’ = X3 – 15%X3 = 59,5% X3

X1’ + X2’ + X3’ > 21% à conviene passare alla cedolare!

X1’ + X2’ + X3’ > 19% à conviene passare alla cedolare!